Правовой порядок разрешения вопросов о самовольных строениях

В настоящее время вопрос правового регулирования признания права собственности на самовольно возведенное строение является актуальным. В целях выработки единообразного подхода к решению данной проблемы и установления единой судебной практики при разрешении таких видов споров, было проведено совместное совещание представителей Миллеровского районного суда Ростовской области, Администрации Миллеровского района и Администрации Миллеровского городского поселения.

Из анализа рассмотрения Миллеровским районным судом Ростовской области гражданских дел по искам о признании права собственности на самовольный объект капитального строения следует, что на протяжении последних несколько лет количество обращений граждан по данной категории дел возросло, несмотря на то, что это является исключительным способом защиты права, и он может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Однако, как показывает практика, многие граждане, минуя органы, наделенные соответствующими полномочиями в сфере градостроительной деятельности, обращаются сразу в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

Вместе с тем, такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей. Суд не может подменять государственные органы, наделенные соответствующими полномочиями в сфере градостроительной деятельности.

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество признаются самовольной постройкой, если созданы на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Любого из перечисленных обстоятельств достаточно для того, чтобы считать возведенный (реконструированный) объект недвижимости самовольной постройкой.

При подаче иска в суд гражданам необходимо предоставить документы, свидетельствующие о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию (например, представление отказа уполномоченного органа в выдаче таких разрешений).

Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

С учетом изложенного выше, обращаем внимание граждан, которые решают вопрос о строительстве нового объекта капитального строения или реконструкции уже существующего, на необходимость строгого соблюдения требований Градостроительного кодекса РФ во избежание ситуации отказа органов, наделенных полномочиями в сфере градостроительной деятельности, в легализации данных объектов.

Несмотря на то, что в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» упрощенный порядок оформления прав граждан на объекты индивидуального жилищного строительства разрешен до 1 марта 2018 года, разрешение на строительство объектов индивидуального жилищного строительства в соответствии со ст. 51 ГрК РФ остается обязательным.

Пресс-служба
Миллеровского районного суда

Органы местного самоуправления
Миллеровского района